Kilas Balik Pasar Ruang Perkantoran Surabaya

perkantoran-surabayaRuang Perkantoran Surabaya, jauh sebelum krisis moneter tahun 1997, pasar perkantoran utama di Surabaya telah dibayangi over supply dan kondisi ini terus berlangsung hingga tahun 2002. Berdasarkan laporan Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Edisi IV, pasok perkantoran utama di Surabaya hingga akhir tahun 1997 sebesar 156.848 meter persegi (Rentable Area) dan 187.011 meter persegi (Gross Area), dengan tingkat pengisian rata-rata sebesar 79,04%. Tingginya tingkat pengisian gedung perkantoran terutama disebabkan pemilik gedung sendiri yang menjadi pengisi utama pada gedung perkantoran tersebut. Berikut ini gedung perkantoran yang telah beroperasi di lokasi utama Surabaya.

Graha Pangeran adalah perkantoran dengan sistem jual (Strata Title) satu-satunya yang terdapat di Surabaya. Berdasarkan data historikal harga jual Gedung Graha Pangeran yang ditawarkan ke pasar pada tahun 1996 s/d 1997 sekitar USD 1.500,-/m2 – USD 1.600,-/m2. Berdasasarkan wawancara dengan pihak developer, gedung kantor yang belum terjual, saat ini sebagian ditawarkan dengan sistem sewa (leasing). Penawaran (Asking Price) sewa termasuk service charge Rp. 60.000,-/m2/bulan. Hingga tanggal penilaian, sewa termasuk service charge kompetitor Graha Pangeran antara 60.000/m2/bulan s/d 90.000/m2/bulan tergantung lokasi, letak dan luas kantor yang akan disewakan.

Berdasarkan pengamatan di lapangan, selama 4 tahun terakhir, tambahan pasok perkantoran berasal dari Gedung Wisma Dhamala pada tahun 1998, Gedung Graha Pena pada tahun 1998, Gedung Graha SA pada tahun 2001, masing-masing  dengan  luas 16.506 meter persegi, 17.517 meter persegi dan 7.700 meter persegi, sehingga pasok kumulatif perkantoran hingga bulan Agustus 2002 menjadi 198.571 meter persegi (rentable area).

Berdasarkan laporan PT Procon Indah/JLW Research pada Januari 1997, rata-rata tingkat pengisian gedung perkantoran di Surabaya pada tahun 1993-1996, berturut-turut sebesar 60%, 62%, 63%, 70%. Sementara itu berdasarkan laporan Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Edisi IV, tingkat pengisian rata-rata pada tahun 1997 sebesar 79,04%. Selama tahun 1998 hingga laporan ini diterbitkan, konsultan tidak memperoleh data historikal tingkat pengisian gedung perkantoran di Surabaya.

Selama tahun 1996-1997, tarif sewa berkisar antara USD 9 – USD 12 per m²/bulan dengan service charge USD 4.5 – USD 7 per m²/bulan, dengan kurs yang berlaku sesuai dengan pasar saat itu. Berdasarkan pengamatan tahun 2001 hingga Agustus 2002, tarif sewa beberapa gedung perkantoran berkisar antara Rp. 35.000 – Rp. 120.000 per m²/bulan, kalaupun ada yang menawarkan sewa dengan kurs dollar Amerika Serikat pada umumnya Kurs dipatok pada angka Rp. 4.000/USD sampai dengan Rp. 5.000/USD.

Speak Your Mind

*