Building permit is part public service

In Valuation Property (housing and other, building permits is one very important factor as the basis for calculating market value or non market value.

Public service is a service process that cannot be separated from issues of public interest, so there is a correlation between public service and public interest. In the development of public services may arise because of the obligation as a process of organizational activities (governance). Building Permit Granting of government is a form of public service as well, where achievement, requiring the process mechanism, time, and a particular bureaucracy.

In addition, the government can make it as object of Building Permit fees with classified according to function, construction and age, region, location, height, area and ownership status. Building permit granted by private or government entity is to establish a building meant for design, development and construction in accordance with applicable Spatial plan, in accordance with: Border Lines Building, Line Border River, Building coverage Ratio (BCR): ratio between the magnitude of the building footprint (the part that covers the soil surface) with a total area of catchment land; Building Size Coefficient, And other requirements

Terms of care of residential building permits (coming directly to the section P2B District property location that will be built): IMB application form: Photocopy of ID card; Design architecture and image building situation to be established; Copy of property tax payments; Copy of certificate of legal land ownership (certificate, deed of sale and purchase)

If the full requirements of the Permit Principle (PP) will be published within five days and you can immediately start the construction work. IMB itself will be published 20 days and in the form of SK.

The terms of approval of the building permit (Izin Mendirikan Bangunan, IMB), among others: The plan of the proposed building should be appropriate local allotment; Building area shall be in accordance with BCR; Border Line Building (BLB) plot the distance from the front of the building’s outer body, for in the environment is usually half of the width of the road or at least 3 m; The height of buildings must be no larger than the areas where the building will be erected. Terms of height limits, different for each location and land use.

read relevant:

Estimating Replacement Costs for Valuation

How to calculating the cost of building of a property special

Penilai bank di Indonesia

Penilai di Indonesia (Indonesian valuers atau values) sudah mulai banyak dikenal orang, peranannya menjadi strategis bagi  penyedia jasa appraisal/valuer bagi klien. Hal ini akibat perekonomian yang semakin membaik. Pada saat krisis 1997, pihak BPPN, terasa akan kebutuhan jasa penilai baik properti (property valuers) maupun penilai bisnis (business valuers).

Sampai saat ini,  peranan penilai sangat dibutuhkan  di dunia perbankan untuk menilai asset sebagai jaminan, mulai dari consumer loan /Kredit kepemilikan rumah-KPR sampai dengan kredit perbankan. Bank Pemerintah seperti Bank Mandiri, Bank BNI, Bank Rakyat Indonesia-BRI sampai dengan bank asing pun. Nah mereka itu bagi orang awam disebut sebagai penilai bank (Pemenuhan Peraturan Bank Indonesia Nomor:8/21/PBI/2006 tentang Penilaian0

Hal ini terkesan, para penilainya kurang independen atau mengikuti aturan/proses pekerjaannya sesuai dengan prosedur yang berlaku di bank tersebut. Menurut pendapat saya, hal ini kurang tepat, lebih cocok disebut sebagai rekanan bank sebagai profesi penilai. Penilai sering diasosiasikan sebagai penaksir, Heee apa lagi ini, tar kite bahas lebih lanjut. Kembali ke labtop, para rekanan di bank itu sebagai penilai  melalui tahapan yang cukup ketat, kayak apa ya.

Begini, setiap perusahan baik persekutuan atau perseorangan KJPP (Kantor jasa penilai publik) harus memenuhi persyaratan administrative maupun persyaratan teknis yang handal. Misalnya, Punya kantor yang jelas, punya karyawan, laporan keuangan, dan lain sebagainya, termasuk tenaga penilai lengkap dengan  riwayat pekerjaannya sebagai penilai property atau bisnis.

Setelah semua persyaratan tersebut, biasanya pihak perbakan akan melakukan survey lapangan sambil mecocokkan hasil dilapangan  dengan proposal yang disampaikan terlebih dahulu.

Biasanya, pihak perbankan akan menyurati konsultan penilainya bila ada kekurangan dokumen lebih lanjut, kemudian dilakukan tahap wawancara di kantor mereka terutama pimpinan dan staf penilaiannya. Lantas pihak perbankan memutuskan apakah perusahaan penilai tersbut dapat diterima di Bank mereka. Sepertinya gampang ya pak, ternyata cukup sulit, ya seperti penulis ini, belum jadi rekan di perbankan. Selamat mencoba. Jadilah Penilai Bank di Indonesia!. Valuer some time said values

Konsultan properti sebagai penilai properti

Konsultan properti (Property Consultant)  dalam pemahamannya adalah sebagai perusahaan atau perseorangan yang memberikan nasehat kepada kliennya sesuai keahliannya dengan cara profesional. Sedangkan penilai adalah seseorang yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan Penilaian. Penilai setelah mendapat ijin dari  pihak berwenang disebut dengan Penilai Publik, dimana penilaian di artikan sebagai proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI).

Banyak kalangan menyatakan bahwa penilai properti sebagai konsultan properti, benarkah demikian? Ada benarnya juga pendapat tersebut, penilai properti sudah ada ijin secara pribadi dan ijin sebagai usaha/operasionalnnya. Sedangkan konsultan properti bisa saja pengakuan masyrakat dari produk yang dihasilkan tanpa memperhatikan legalitas pemberi jasanya. Semoga penjelasan ini memuaskan. Ada juga penilai disebut sebagai konsultan penilai independen, dan pengakuan ini termasuk yang masih dapat di terima. Masyrakat Indonesia emang kaya akan istilah dan gaya bahasa, luar biasa.

Di pasar sendiri terkesan bahwa konsultan  properti cenderung diartikan secara umum sedangkan penilai properti lebih khusus/special. Pada hal bila diartikan dari PMK 125 hal tersebut justru terbalik. Agen properti pun kadang kala disebut sebagai konsultan properti.

Perusahaan penilai bidang jasa properti

Perusahaan penilai dalam ketentuan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 125/PMK.01/2008 berbentuk perseorangan atau persekutuan. Pada umum nya disebut sebagai kantor jasa penilai publik (KJPP), dengan kata lain perusahaan penilai berbentuk persekutuan terbatas (PT) dinyatakan tidak beroperasi lagi.

Namun perusahaan tersebut masih beroperasi dalam melayani jasa studi kelayakan properti dan jasa pengawasan atau bidang lain. Hal ini karena masa transisi yang masih berjalan dan pengguna jasa masih memerlukannya. Perusahaan penilai umum nya adalah yang sudah rekanan di perbankan.  Umumnya disebut sebagai konsultan penilai (tentunya ruang lingkup lainnya tidak dibahas dalam tulisan ini). Pengguna jasa tersebut adalah Bank-bank Pemerintah pada umumnya.

KJPP menurut PMK tersebut melayani bidang jasa properti dan bidang jasa bisnis (pasal 2 ayat 1). Bidang jasa penilaian properti terdiri dari: tanah dan bangunan beserta kelengkapannya, serta pengembangan lainnya atas tanah; instalasi dan peralatan yang dirangkai dalam satu kesatuan dan/atau berdiri sendiri yang digunakan dalam proses produksi; alat transportasi, alat berat, alat komunikasi, alat kesehatan, alat laboratorium dan utilitas, peralatan dan perabotan kantor, dan peralatan militer; pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, dan kehutanan; pertambangan.

Selain itu, bidang jasa lainnya yang masih berkaitan dengan jasa penilaian adalah konsultasi pengembangan properti; desain sistem informasi aset; pengelolaan properti; studi kelayakan usaha; jasa agen properti; pengawasan pembiayaan proyek.

Jumlah perusahaan penilai (belum di update dapat dilihat di Indonesian Society of Appraisers, http://www.mappi.or.id), lebih dari 100 perusahaan, diantaranya adalah KJPP Pangaloan yang mengkhususkan diri pada penilaian properti.

Estimating Replacement Costs for Valuation

Valuation for Purpose financial statements or similar need Estimating Replacement Costs. Replacement Cost in principle reflects the cost of modern equivalent asset (MEA). Although the actual cost of reproduction or to be estimated, an asset that is considered relevant to use, but in some cases, especially for assets that are old or outdated, information costs are not relevant. With illustrated as follows: in calculating the value of a machine part that has been used for several years. At the latest technology, assets with a similar capacity, now available to smaller engines and more efficient, so that the old machine cannot be replaced with the exact same machine. Modern equivalent asset is obtained not by looking at physical characteristics, but with compare the capability and capacity of an asset.

The calculation of replacement cost, assets can be done by adding all costs incurred by potential buyers wishing to purchase on the date of valuation. Such costs include the costs of delivery, transportation, installation, operation preparation, including import duties and taxes to be paid. Specific assets require special preparation, so the cost of design and other costs can be added.

For specific property, the current replacement cost of assets, calculated including the cost of replacement land and developments. In calculating the cost of development, the method used is to calculate the modern equivalent asset replacement costs and make adjustments by using the depreciation to reflect the differences with the asset. Replacement cost consists of: the cost of initial preparation, such as the cost of planning and land preparation work, professional costs related to the project, unexpected costs, if necessary, the cost of borrowing, taking into account the general pattern of payment. If the replacement cost has been obtained, further depreciation of the factors taken into account separately.

Asset-making takes a long time. In calculating the replacement cost of modern equivalent asset, the price prevailing at the valuation date will need to consider the fluctuation of price and other relevant factors that occur during the manufacture of a long period of time.

read relevan: Estimating Replacement Costs for Valuation

Indonesia tobacco industry

As one source of state revenue, the tobacco industry has a very important contribution in state revenue. Environmental aspects affecting the cigarette industry in Indonesia, even though from the perspective of its potential is quite large, so the State revenue from this sector relatively large.

Indonesia is the tobacco industry’s most dynamic where tobacco consumption is still growing. Indonesia is a clove cigarette market and fifth largest in the world. So, Indonesia is also a growing market with huge potential.

HM Sampoerna is one of the leading tobacco companies followed Gudang Garang Djarum, Bentoel Prima and Wismilak.

Production of cigarettes in Indonesia not only in domestic consumption but exported. Countries that importers are Malaysia, and several countries in Asia, among which are Thailand, Cambodia, Jordan and United States absorbs Indonesian clove cigarette products because the quality of commodities is considered good.

Residential Property Price Survey

Both residential property price and sales in quarter II-2010 were increase.

Residential Property Price Index confirmed to move higher in quarterly (1.04%) and annual basis (2.89%). The increasing index was swelled by the growing on residential property sales.

Prices were expected continued to move even higher in quarter III-2010. Most of respondents acknowledged that the pressures on residential property prices were boosted by the rise in price of building materials and higher worker’s salaries.

Based on the type of building, small type of building encountered the highest price increase (1.37%,qtq). Meanwhile, from the 14 regions being surveyed, the highest price increase was reported in Bandung (1.78%, qtq).

Respondents also confirmed that the high mortgage interest rates, the rising on price of building materials, relatively high tax rates and a tangle of red tape bureaucracy have been hindering the activities in residential property business.

Respondents also acknowledged that internal funds remained to be the major source of financing their residential property project. Whereas in purchasing the house, most of consumers still used house ownership loans facilities with interest rate of 10% to 12% on average.

Source and more:  http://www.bi.go.id

Global Property Guide: read here….

Asia Pacific Investment Partner (APIP) : look here..

Kilas Balik Pasar Ruang Perkantoran Surabaya

Ruang Perkantoran Surabaya, jauh sebelum krisis moneter tahun 1997, pasar perkantoran utama di Surabaya telah dibayangi over supply dan kondisi ini terus berlangsung hingga tahun 2002. Berdasarkan laporan Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Edisi IV, pasok perkantoran utama di Surabaya hingga akhir tahun 1997 sebesar 156.848 meter persegi (Rentable Area) dan 187.011 meter persegi (Gross Area), dengan tingkat pengisian rata-rata sebesar 79,04%. Tingginya tingkat pengisian gedung perkantoran terutama disebabkan pemilik gedung sendiri yang menjadi pengisi utama pada gedung perkantoran tersebut. Berikut ini gedung perkantoran yang telah beroperasi di lokasi utama Surabaya.

Graha Pangeran adalah perkantoran dengan sistem jual (Strata Title) satu-satunya yang terdapat di Surabaya. Berdasarkan data historikal harga jual Gedung Graha Pangeran yang ditawarkan ke pasar pada tahun 1996 s/d 1997 sekitar USD 1.500,-/m2 – USD 1.600,-/m2. Berdasasarkan wawancara dengan pihak developer, gedung kantor yang belum terjual, saat ini sebagian ditawarkan dengan sistem sewa (leasing). Penawaran (Asking Price) sewa termasuk service charge Rp. 60.000,-/m2/bulan. Hingga tanggal penilaian, sewa termasuk service charge kompetitor Graha Pangeran antara 60.000/m2/bulan s/d 90.000/m2/bulan tergantung lokasi, letak dan luas kantor yang akan disewakan.

Berdasarkan pengamatan di lapangan, selama 4 tahun terakhir, tambahan pasok perkantoran berasal dari Gedung Wisma Dhamala pada tahun 1998, Gedung Graha Pena pada tahun 1998, Gedung Graha SA pada tahun 2001, masing-masing  dengan  luas 16.506 meter persegi, 17.517 meter persegi dan 7.700 meter persegi, sehingga pasok kumulatif perkantoran hingga bulan Agustus 2002 menjadi 198.571 meter persegi (rentable area).

Berdasarkan laporan PT Procon Indah/JLW Research pada Januari 1997, rata-rata tingkat pengisian gedung perkantoran di Surabaya pada tahun 1993-1996, berturut-turut sebesar 60%, 62%, 63%, 70%. Sementara itu berdasarkan laporan Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Edisi IV, tingkat pengisian rata-rata pada tahun 1997 sebesar 79,04%. Selama tahun 1998 hingga laporan ini diterbitkan, konsultan tidak memperoleh data historikal tingkat pengisian gedung perkantoran di Surabaya.

Selama tahun 1996-1997, tarif sewa berkisar antara USD 9 – USD 12 per m²/bulan dengan service charge USD 4.5 – USD 7 per m²/bulan, dengan kurs yang berlaku sesuai dengan pasar saat itu. Berdasarkan pengamatan tahun 2001 hingga Agustus 2002, tarif sewa beberapa gedung perkantoran berkisar antara Rp. 35.000 – Rp. 120.000 per m²/bulan, kalaupun ada yang menawarkan sewa dengan kurs dollar Amerika Serikat pada umumnya Kurs dipatok pada angka Rp. 4.000/USD sampai dengan Rp. 5.000/USD.

Certified Land titles

Certified land titles are governed by The Basic Agrarian Law No. 5 Year 1960. They are registered at the local BPN office. The types of certified titles are as follow:

• Freehold (“Sertifikat Hak Milik” or “SHM”): This title grants absolute ownership of a plot of land. It is similar to a freehold title. This title is hereditary and may be held only by individuals (Indonesian citizens). Foreigners cannot be granted SHM.

• Rights to Build (“Sertifikat Hak Guna Bangunan” or “SHGB”): HGB title gives the right to construct and own buildings on a plot of land. The right is transferable and may be encumbered. HGB is the form of ‘freehold title’ that may be owned by Indonesian citizens and legal entities established under the Indonesian Law and domiciled in Indonesia, including foreign-owned companies and joint-venture companies. HGB title is the most common title that foreign companies use to hold real estate in Indonesia.

Banks and financial institutions will accept HGB land for mortgage and securitization purposes because it can be bought, sold and bequeathed and it is covered by the same planning and land use provisions as would apply with freehold land plots.

1. HGB title is granted by the National Land Agency for an initial period of up to 30 years and is extendable for a subsequent 20-year period. Upon the expiration of such extensions, new HGB title may be granted on the same land with the same terms.
2. This land title is actually quasi-leasehold because it is can be renewed for infinity after it is expired. Thus, it can be sold as well as freehold and can be used for loan collateral as well as freehold. If you are a foreigner looking to own a piece of property in Indonesia, I recommend you sought this land title. You have to create a company in Indonesia, but it is better than obtaining only the SHP title.

• Rights to Use (“Sertifikat Hak Pakai” or “SHP”):This title gives right to use state-owned land or land owned by others for a specific purpose as agreed by both parties such as for social activities, religious worship, embassies and international organizations. The title can be held by Indonesian citizens, individual foreigners residing in Indonesia, foreign embassies or representative offices of foreign institutions.

The title can be granted for a maximum validity period of 25 years and is extendable for another 20 years, or in certain cases, such as land for the premise of a foreign embassy, the title can be granted for an indefinite period for as long as the embassy resides on the land.

• Rights to Exploit (“Sertifikat Hak Guna Usaha” or “SHGU”): This title gives right to cultivate or exploit state-owned land for agricultural, fishery or other purposes. Examples of the title include Hak Memungut Hasil Hutan (‘Right to Crop Forestry Products’), Hak Guna Air (‘Right of Use of Water’), Hak Pemeliharaan dan Penangkapan Ikan (‘Right to Farm and Catch Fish’).

The validity of such title is for a maximum period of 35 years and is extendable for another 25 years with an option for renewal. This land title is usually used for plantation, including palm plantation.

• Right of Strata Title Ownership on Multi-storey Building Units (“Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun” or “SHMASRS”):This title is issued to the owners of residential, commercial or retail units in multi-storey buildings such as condominiums, strata-title offices and trade centers. The title’s validity period depends on the expiry date of the land right of the plot on which the building is located.

Other certified titles in variation to the above are also available depending on the purposes and arrangements between the land occupier and the land authority. Examples of other certified titles are ‘Rights to Build and Operate’, ‘Rights to Build over Rights to Manage, ‘Rights to Build over Freehold Title’, etc.

Penilaian Sumber Daya Alam

Penilaian berupa Minyak Bumi, Gas Bumi, Panas Bumi, Mineral dan Batubara (Sumber daya  alam). http://marketvaluer.com/?attachment_id=119

Penilaian adalah proses kegiatan yang dilakukan oleh Penilai untuk memberikan suatu opini nilai yang didasarkan pada data/fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode/teknik tertentu pada objek tertentu pada saat tanggal Penilaian.

Nilai wajar merupakan perkiraan jumlah uang pada tanggal Penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli, hasil penukaran, atau penyewaan suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual atau antara penyewa yang berminat menyewa dan pihak yang berminat menyewakan dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak dalam waktu yang cukup, kedua pihak masing-masing mengetahui kegunaan aset tersebut, bertindak hati-hati, dan tanpa paksaan.

Minyak Bumi adalah hasil proses alami berupa hidrokarbon yang dalam kondisi tekanan dan temperatur atmosfer berupa fasa cair atau padat, termasuk aspal, lilin mineral atau ozokerit, dan bitumen yang diperoleh dari proses penambangan, tetapi tidak termasuk batubara atau endapan hidrokarbon lain yang berbentuk padat yang diperoleh dari kegiatan yang tidak berkaitan dengan kegiatan usaha Minyak dan Gas dan Gas Bumi.

Batubara adalah endapan senyawa organik karbonan yang terbentuk secara alamiah dari sisa tumbuh-tumbuhan.

Panas Bumi adalah sumber energi panas yang terkandung di dalam air panas, uap air, dan batuan bersama mineral ikutan dan gas lainnya yang secara genetik semuanya tidak dapat dipisahkan dalam suatu sistem Panas Bumi dan untuk pemanfaatannya diperlukan proses penambangan.

Mineral adalah senyawa anorganik yang terbentuk di alam, yang memiliki sifat fisik dan kimia tertentu serta susunan kristal teratur atau gabungannya yang membentuk batuan, baik dalam bentuk lepas atau padu.

Pemohon Penilaian adalah pihak-pihak yang mengajukan permohonan Penilaian.

Penilai Eksternal adalah penilai selain Penilai Internal, yang mempunyai izin praktik Penilaian dan menjadi anggota asosiasi Penilaian yang diakui oleh Kementerian Keuangan.

Basis Data adalah kumpulan data dan informasi pendukung lainnya yang berkaitan dengan Penilaian kekayaan yang dikuasai negara berupa sumber daya alam yang disimpan dalam media penyimpanan data.Bumi.

Gas Bumi adalah proses alami berupa hidrokarbon yang dalam kondisi tekanan dan temperatur atmosfer berupa fasa gas yang diperoleh dari proses penambangan Minyak

Proses Penilaian meliputi:

1. identifikasi permohonan Penilaian;
2. penentuan tujuan Penilaian;
3. pengumpulan data awal;
4. survei lapangan;
5. analisis data;
6. penentuan pendekatan Penilaian;
7. simpulan nilai; dan
8. penyusunan laporan Penilaian.

Data untuk Panas Bumi, Mineral, dan Batubara antara lain:

1) fotokopi Ijin Usaha Pertambangan;

2) fotokopi Kerjasama Operasi bersama;

3) fotokopi Kontrak Karya;

4) fotokopi Kuasa Pertambangan; dan/atau

5) fotokopi Perjanjian Karya Pengusahaan Pertambangan Batubara.

Faktor yang dipertimbangkan dalam analisis data objek Penilaian berupa Minyak Bumi, Gas Bumi, Panas Bumi, Mineral dan Batubara antara lain:

1. lokasi;
2. peruntukan area;
3. perizinan;
4. dokumen legalitas;
5. luas wilayah usaha/kerja;
6. harga komoditi; dan/atau
7. kualitas dan kuantitas sumber daya dan/atau cadangan.

Data dan/atau informasi untuk Minyak Bumi, Gas Bumi, Panas Bumi, Mineral dan Batubara bersumber dari:

1. Pemerintah Daerah setempat, untuk data dan/atau informasi
2. Pengelola Sektoral di bidang energi dan sumber daya mineral
3. Surat Keputusan Pengelola Sektoral di bidang energi dan sumber daya mineral
4. Iklan media cetak, media elektronik, media komunikasi, masyarakat sekitar, dan/atau media lainnya,
5. Pengelola Sektoral di bidang energi dan sumber daya mineral, pemerintah daerah, dan/atau pemegang izin usaha

Kaji ulang laporan penilaan

1. pemenuhan prosedur Penilaian;
2. ketepatan penggunaan asumsi;
3. ketepatan pernyataan;
4. penggunaan pendekatan Penilaian;
5. konsistensi penyesuaian dan/atau pembobotan;
6. kebenaran perhitungan; dan
7. konsistensi analisa dan simpulan yang dibuat.

« Previous Page — Next Page »