Certified Land titles

Certified land titles are governed by The Basic Agrarian Law No. 5 Year 1960. They are registered at the local BPN office. The types of certified titles are as follow:

• Freehold (“Sertifikat Hak Milik” or “SHM”): This title grants absolute ownership of a plot of land. It is similar to a freehold title. This title is hereditary and may be held only by individuals (Indonesian citizens). Foreigners cannot be granted SHM.

• Rights to Build (“Sertifikat Hak Guna Bangunan” or “SHGB”): HGB title gives the right to construct and own buildings on a plot of land. The right is transferable and may be encumbered. HGB is the form of ‘freehold title’ that may be owned by Indonesian citizens and legal entities established under the Indonesian Law and domiciled in Indonesia, including foreign-owned companies and joint-venture companies. HGB title is the most common title that foreign companies use to hold real estate in Indonesia.

Banks and financial institutions will accept HGB land for mortgage and securitization purposes because it can be bought, sold and bequeathed and it is covered by the same planning and land use provisions as would apply with freehold land plots.

1. HGB title is granted by the National Land Agency for an initial period of up to 30 years and is extendable for a subsequent 20-year period. Upon the expiration of such extensions, new HGB title may be granted on the same land with the same terms.
2. This land title is actually quasi-leasehold because it is can be renewed for infinity after it is expired. Thus, it can be sold as well as freehold and can be used for loan collateral as well as freehold. If you are a foreigner looking to own a piece of property in Indonesia, I recommend you sought this land title. You have to create a company in Indonesia, but it is better than obtaining only the SHP title.

• Rights to Use (“Sertifikat Hak Pakai” or “SHP”):This title gives right to use state-owned land or land owned by others for a specific purpose as agreed by both parties such as for social activities, religious worship, embassies and international organizations. The title can be held by Indonesian citizens, individual foreigners residing in Indonesia, foreign embassies or representative offices of foreign institutions.

The title can be granted for a maximum validity period of 25 years and is extendable for another 20 years, or in certain cases, such as land for the premise of a foreign embassy, the title can be granted for an indefinite period for as long as the embassy resides on the land.

• Rights to Exploit (“Sertifikat Hak Guna Usaha” or “SHGU”): This title gives right to cultivate or exploit state-owned land for agricultural, fishery or other purposes. Examples of the title include Hak Memungut Hasil Hutan (‘Right to Crop Forestry Products’), Hak Guna Air (‘Right of Use of Water’), Hak Pemeliharaan dan Penangkapan Ikan (‘Right to Farm and Catch Fish’).

The validity of such title is for a maximum period of 35 years and is extendable for another 25 years with an option for renewal. This land title is usually used for plantation, including palm plantation.

• Right of Strata Title Ownership on Multi-storey Building Units (“Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun” or “SHMASRS”):This title is issued to the owners of residential, commercial or retail units in multi-storey buildings such as condominiums, strata-title offices and trade centers. The title’s validity period depends on the expiry date of the land right of the plot on which the building is located.

Other certified titles in variation to the above are also available depending on the purposes and arrangements between the land occupier and the land authority. Examples of other certified titles are ‘Rights to Build and Operate’, ‘Rights to Build over Rights to Manage, ‘Rights to Build over Freehold Title’, etc.

RUU Penilai payung hukum bagi valuer

Minat masyarakat kepada profesi penilai diperkirakan akan tinggi di masa mendatang, namun saat ini kurang,  karena program pendidikan di bangku universitas untuk jenjang sarjana jurusan penilai masih belum ada.

Lembaga penilai yang bersifat independent, objektif dan netral sangat diperlukan di masa mendatang sehingga perlu segera dibuat Rancangan Undang Undang Penilai atau RUU Penilaian. Hal ini karena aset  atau property dari perbankan, pemerintah atau lembaga lain banyak yang nilainya tidak sesuai. Misalnya, masyarakat diberi jaminan hak atas harga tanah yang layak agar tidak dirugikan

RUU Penilai salah satu landasan hukum yang kuat untuk dapat mengatur profesi Penilai sebagai sebuah sistem yang baik.  Pada Negara maju, misalnya Amerika Serikat, Australia, dan Malaysia, pengaturan mengenai Penilai setingkat Undang-Undang (UU) sangat penting dalam mengembangkan profesi jasa Penilai, mengingat profesi ini mengambil peranan penting dalam kegiatan perekonomian Negara

Profesi jasa penilai memiliki banyak persinggungan dengan kepentingan masyarakat, misalnya: kepentingan pemegang saham atas nilai kekayaan suatu badan usaha, kepentingan masyarakat terhadap nilai ganti rugi atas tanah dan bangunan yang diambil alih untuk kepentingan umum, kepentingan individu akan nilai pajak propertinya, dan kepentingan investor atas nilai properti

RUU ini akan mengatur standar metodologi penilaian, perlindungan hukum yang memadai bagi profesi penilai, pengembangkan profesi penilai itu sendiri dari waktu ke waktu sehingga akan semakin meningkat, dan bagaimana memberikan kepastian hukum bagi para pengguna jasa penilai (stakeholder).

RUU Penilai dapat menjadi payung hukum yang mencakup semua jenis kepentingan dan profesi penilai di Indonesia.

Penilaian Sumber Daya Alam

Penilaian berupa Minyak Bumi, Gas Bumi, Panas Bumi, Mineral dan Batubara (Sumber daya  alam). http://marketvaluer.com/?attachment_id=119

Penilaian adalah proses kegiatan yang dilakukan oleh Penilai untuk memberikan suatu opini nilai yang didasarkan pada data/fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode/teknik tertentu pada objek tertentu pada saat tanggal Penilaian.

Nilai wajar merupakan perkiraan jumlah uang pada tanggal Penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli, hasil penukaran, atau penyewaan suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual atau antara penyewa yang berminat menyewa dan pihak yang berminat menyewakan dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak dalam waktu yang cukup, kedua pihak masing-masing mengetahui kegunaan aset tersebut, bertindak hati-hati, dan tanpa paksaan.

Minyak Bumi adalah hasil proses alami berupa hidrokarbon yang dalam kondisi tekanan dan temperatur atmosfer berupa fasa cair atau padat, termasuk aspal, lilin mineral atau ozokerit, dan bitumen yang diperoleh dari proses penambangan, tetapi tidak termasuk batubara atau endapan hidrokarbon lain yang berbentuk padat yang diperoleh dari kegiatan yang tidak berkaitan dengan kegiatan usaha Minyak dan Gas dan Gas Bumi.

Batubara adalah endapan senyawa organik karbonan yang terbentuk secara alamiah dari sisa tumbuh-tumbuhan.

Panas Bumi adalah sumber energi panas yang terkandung di dalam air panas, uap air, dan batuan bersama mineral ikutan dan gas lainnya yang secara genetik semuanya tidak dapat dipisahkan dalam suatu sistem Panas Bumi dan untuk pemanfaatannya diperlukan proses penambangan.

Mineral adalah senyawa anorganik yang terbentuk di alam, yang memiliki sifat fisik dan kimia tertentu serta susunan kristal teratur atau gabungannya yang membentuk batuan, baik dalam bentuk lepas atau padu.

Pemohon Penilaian adalah pihak-pihak yang mengajukan permohonan Penilaian.

Penilai Eksternal adalah penilai selain Penilai Internal, yang mempunyai izin praktik Penilaian dan menjadi anggota asosiasi Penilaian yang diakui oleh Kementerian Keuangan.

Basis Data adalah kumpulan data dan informasi pendukung lainnya yang berkaitan dengan Penilaian kekayaan yang dikuasai negara berupa sumber daya alam yang disimpan dalam media penyimpanan data.Bumi.

Gas Bumi adalah proses alami berupa hidrokarbon yang dalam kondisi tekanan dan temperatur atmosfer berupa fasa gas yang diperoleh dari proses penambangan Minyak

Proses Penilaian meliputi:

1. identifikasi permohonan Penilaian;
2. penentuan tujuan Penilaian;
3. pengumpulan data awal;
4. survei lapangan;
5. analisis data;
6. penentuan pendekatan Penilaian;
7. simpulan nilai; dan
8. penyusunan laporan Penilaian.

Data untuk Panas Bumi, Mineral, dan Batubara antara lain:

1) fotokopi Ijin Usaha Pertambangan;

2) fotokopi Kerjasama Operasi bersama;

3) fotokopi Kontrak Karya;

4) fotokopi Kuasa Pertambangan; dan/atau

5) fotokopi Perjanjian Karya Pengusahaan Pertambangan Batubara.

Faktor yang dipertimbangkan dalam analisis data objek Penilaian berupa Minyak Bumi, Gas Bumi, Panas Bumi, Mineral dan Batubara antara lain:

1. lokasi;
2. peruntukan area;
3. perizinan;
4. dokumen legalitas;
5. luas wilayah usaha/kerja;
6. harga komoditi; dan/atau
7. kualitas dan kuantitas sumber daya dan/atau cadangan.

Data dan/atau informasi untuk Minyak Bumi, Gas Bumi, Panas Bumi, Mineral dan Batubara bersumber dari:

1. Pemerintah Daerah setempat, untuk data dan/atau informasi
2. Pengelola Sektoral di bidang energi dan sumber daya mineral
3. Surat Keputusan Pengelola Sektoral di bidang energi dan sumber daya mineral
4. Iklan media cetak, media elektronik, media komunikasi, masyarakat sekitar, dan/atau media lainnya,
5. Pengelola Sektoral di bidang energi dan sumber daya mineral, pemerintah daerah, dan/atau pemegang izin usaha

Kaji ulang laporan penilaan

1. pemenuhan prosedur Penilaian;
2. ketepatan penggunaan asumsi;
3. ketepatan pernyataan;
4. penggunaan pendekatan Penilaian;
5. konsistensi penyesuaian dan/atau pembobotan;
6. kebenaran perhitungan; dan
7. konsistensi analisa dan simpulan yang dibuat.